Договори за аренда – сключване и прекратяване

След възстановяване правата на собствениците или техните наследници върху земеделските земи по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи и ликвидиране на ТКЗС за много от собствениците възниква въпросът как да ползват и стопанисват имотите си. Основната част от тях никога до този момент не бяха се занимавали със земеделие, нещо повече – някои дори не знаеха къде и какви имоти са притежавали наследодателите им. Оказа се така, че почти десетилетие огромни площи плодородни земи пустееха, обраснали в бурени и храсти.
Сега картината, на родните поля е променена. Пустеещите имоти намаляха, преобладават обработваемите площи, ползвани предимно от арендатори.
За да се регламентират отношенията между арендодатели и арендатори, през есента на 1996 г. Народното събрание прие Закон за арендата в • земеделието. Съгласно този закон, арендните отношения при отдаване на земеделска земя се уреждат с аренден договор, по силата на които арендодателят (собственикът на земеделската земя) се задължава да предостави на арендатора за временно ползване притежаваните от него земеделски земи, а арендаторът да извърши определено арендно плащане, което може да се договори в пари и/или земеделска продукция. Арендатори могат да бъдат както физически лица, така и фирми.
Договорът за аренда на земеделска земя задължително се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписва в нотариалните регистри и регистрите на Службата по вписвания по местонахождение на имота. Пред нотариуса, респективно Службата по вписванията, наред с договора за аренда се представят документът за собственост на имота, удостоверение за наследници, ако лицето, на което е възстановен имотът, е починало, и актуална скица, издадена преди не повече от шест месеца. Ако скицата е постара, може да бъде презаверена от съответния компетентен орган, но ако не са настъпили промени, които налагат издаване на нова скица.
Законът за арендата в земеделието допуска един от съсобствениците – най-често наследници, на един имот да сключи договора за аренда. За да предвиди този облекчен режим на сключване на договори за аренда, законодателят е изхождал от обстоятелството, че в преобладаващата част от случаите наследниците на отделни имоти живеят в различни населени места, понякога и в чужбина, и е трудно, почти невъзможно да се съберат всички при сключване на договорите. Ако тази възможност не беше предвидена в закона, то за голяма част от земеделските земи не би могло да се сключат договори. Когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията между тях се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, тоест всеки съсобственик получава рента съразмерно частта си в имота. Минималният срок за сключване на договора за аренда, на земеделски земи е четири години. Размерът на рентата се договаря свободно между страните.
Арендаторът е длъжен по ползва арендованата земя по предназначението й. Ако реши да променя сериозно начина на ползване (като засаждане на трайно насаждения и др., да прави трайни подобрения и строителни работи), трябва да получи предварително писмено съгласие на арендодателя. Арендаторът няма право да преотстъпва или да преотдава под аренда имота на друг, ако това не е предвидено в договора. При преарендуване преарендаторът не може да има повече права от арендатора, а последният се освобождава от задълженията си към арендодателя.
През времетраене на договора арендодателят е пълноправен собственик на земите си и няма законна пречка да ги продава, дарява, да сключва договори за делба или отчуждава по друг начин. Не е задължен да предложи първо на арендатора да закупи имотите му. При евентуално отчуждаване на арендувания обект, независимо по какъв начин – продажба, дарение, замяна или друг начин, приобретателят замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан. Приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването.
Преди подписване на договор за аренда арендодателят следва внимателно да се запознае с разпоредбите, които уреждат начина на прекратяването му. Важно е да се знае, че развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от десет години, или пожизнено, става по съдебен ред. Договор за аренда, сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичане на четвъртата година. Ако не е предвидено друго, в тези случаи предизвестието е със срок две стопански години и трябва да бъде отправено най-късно до изтичане на стопанската година, предшестваща срока от две стопански години. Обичайно този вид договори се прекратяват по взаимно съгласие на страните. Законодателят е предвидил и други начини за прекратяване – с едностранно предизвестие, при неизпълнение условията на договора, смърт или поставяне под запрещение на арендатора или прекратяване на юридическото лице, изпадане в трайна нетрудоспособност на арендатора и др.
Както сключването, така и прекратяването на договор за аренда на земя поражда действие едва след вписването му в Служба по вписванията и регистриране в съответната служба по земеделие.

Comments are closed.

  • Архив